Dutch ExpertОдна з найважливіших і найбільш ресурсозатратних задач, з якими експату доводиться розбиратись вже по прибуттю в Нідерланди – це пошук квартири для оренди. До чого готуватись і які підводні камені є на нідерландському ринку орендованого житла – саме про це піде мова у даному пості.
Як все працює
Все працює зовсім не так, як багато з нас звикли в Україні. Перше, що треба пам’ятати – ринок житла в Королівстві Нідерланди дуже добре регулюється законодавством. У більшості випадків квартири здаються легально та офіційно, з виплатою власником всіх необхідних податків. Всілякі цивільні акти та кодекси чітко визначають права і обов’язки як орендаря, так і власника, аж до того хто і що повинен ремонтувати в орендованому житлі. Також є спеціальний орган, що займається регулятивними процедурами та вирішенням спірних питань – huurcommissie.
По-друге, ринок житла в Амстердамі та інших великих містах (Гаага, Роттердам, Утрехт, Ейндховен) дуже динамічний. Хороші варіанти розбираються моментально, тому на перегляд треба намагатися попасти якнайшвидше відразу після появи квартири в публічному доступі. І не зволікати з пропозицією, якщо вже якісь апартаменти припали до душі (але про це нижче). В Нідерландах є 2 основних великих агрегатори оголошень на ринку житла: funda.nl та pararius.com. На них можна знайти пропозиції як від великих агентств, так і від окремих ріелторів.
По-третє, оренда житла базується на системі ставок і пропозицій (офферів). Це, фактично, означає, що якщо місячна вартість оренди квартири на вищезазначених сайтах дорівнює, наприклад, 1500€/міс, то не факт, що вам таки вдасться зняти її за цю суму.
Наприклад, ріелтор озвучив, що власник здає квартиру за 1500€/міс, але вже є кандидат, який запропонував 1600€/міс. Якщо житло дійсно сподобалося, у цій ситуації є декілька варіантів дій:
- перебити найвищу ставку (наприклад, поставити 1650-1700€/міс). Шанси високі, якщо підтвердити достатній дохід;
- повторити найвищу ставку (тобто, 1600€/міс). Шанси є, бо власник вже порівнюватиме кандидатів за декількома іншими критеріями (стабільність роботи/доходу, сімейний стан, домашні тварини тощо);
- зробити оффер на суму яку озвучив власник або трохи більшу (тобто, 1500-1550€/міс). Шанси незначні, хіба що ви дуже сподобаєтесь власнику особисто. В такому випадку, навіть супровідний лист до вашого офферу має важливе значення.
Коротко кажучи, не вийде так просто прийти на огляд, відразу підписати контракт, дати гроші та завтра в’їхати. Є певна аукціонна система, якої всі й притримуються. Вона ж, до речі, має місце і при покупці нерухомості.
Від перегляду до офферу
Недостатньо лише знайти варіанти квартир, які вам підходять, треба ще домовитись про їх перегляд. Агентства, які представляють власників, майже завжди проводять попередній відбір кандидатів. Часом навіть в самому оголошенні вказані критерії до орендарів. Тому не дивуйтесь, коли вас спитають про ваш дохід в Нідерландах (зазвичай, треба копія робочого контракту), попросять копії паспортів, а також розповісти в супровідному листі хто ви та чим будете займатись.
Якщо ж вас таки запросили на перегляд апартаментів, морально готуйтеся зустріти там ще 3-5 (а то й більше) інших кандидатів. Таким чином агенти по нерухомості економлять свій час. Враження від таких переглядів, чесно кажучи, не дуже. Відразу видно, що ніхто не зацікавлений приділяти тобі увагу. Попит на житло в Амстердамі був, є і буде завжди, і тому ніхто з потенційними орендаторами не морочиться.
Якщо ж квартира припала до душі, ніхто прямо на перегляді про це не заявляє. Зазвичай, всі розходяться зі словами: “Мій агент з вами зв’яжеться”, і це цілком нормально для нідерландського ринку. Важливо пам’ятати : можна подивитись багато варіантів квартир (від одного агентства або різних), але оффер робиться тільки одній. Інший оффер можна робити тільки після того, як попередній не був прийнятий. Таким чином запобігають ситуаціям, коли власник вибрав вас, відмовив двом десяткам інших кандидатів, а ви в останню хвилину передумали та й вселилися в інше житло. Це, звісно, може виглядати несправедливо для наймача, бо можна переглянути декілька квартир, зробити оффер якійсь одній і в результаті залишитись ні з чим.
Якщо ж хтось таки зробить декілька офферів, то це (зі слів ріелтора, з яким я спілкувався) дуже швидко стане відомо, і порушника внесуть в якусь загальну ріелторську базу ненадійних орендарів. Після чого пошук житла для таких людей ускладнюється в рази.
Нюанси укладання контрактів
Після того, як ваш офер прийняли, укладається контракт. Але перед тим деякі агентства додатково проводять перевірку особи орендаря, і до цього треба бути готовим. Суть перевірки полягає в завантаженні скану паспорту на спеціальний урядовий сайт і займає лічені хвилини, якщо все в гаразд.
Один з найважливіших нюансів контракту – це те, що він завжди та повністю на нідерландською мовою! Гугл перекладач, як відомо, не дуже вдало справляється з нідерландською, тому при перевірці контракту вам або доведеться просити допомоги у місцевого колеги, або знайти ріелтора, який вас представлятиме і зробить цю перевірку для вас.
Перевіряючи договір, додатково варто звернути увагу на те, щоб в ньому були перечислені дані всіх, хто проживатиме у квартирі (дружини, дітей). Це важливо для подальшої обов’язкової реєстрації всіх членів сім’ї за адресою. Також, краще буде, якщо вам вдасться домовитися про внесення до договору оренди всіх тих нюансів, які ви обговорили з власником/агентом на словах (наприклад, можливість тримати кота).
Між іншим, нідерландське законодавство чітко і детально регулює відповідальність орендарів і власників на предмет хто і що ремонтує у квартирі. Так, наприклад, майже весь косметичний і поточний ремонт всередині житла лягає на плечі орендаря. Власник же повністю відповідальний за зовнішній ремонт і серйозні несправності (наприклад, зламаний бойлер). Але це варто уточнювати в кожному конкретному випадку.
Тільки після того, як контракт підписаний обома сторонами, ви (або ваш агент) з агентом власника проводите інспекцію квартири на предмет її внутрішнього стану і показників лічильників. Все обов’язково документується і підтверджується фотографіями. В кінці складається фінальний звіт, який зазвичай доступний всім сторонам онлайн через сторонній сервіс. І тільки після того, як check-in зроблений, ключі передаються новим орендаторам.
Вся процедура від прийняття офферу і до отримання комплекту ключів може займати десь тиждень, якщо квартира доступна для оренди негайно. Після того, маючи на руках про оренду житла, можна реєструватись за новою адресою і підключати комунальні послуги. Але це вже тема окремої статті, яку я згодом напишу.
Залишайтесь на зв’язку!
